Ассоциация ТСЖ г. Кольчугино

Направление курса Правительства РФ на создание ТСЖ и навязчивая реклама преимуществ такого способа управления общедомовым имуществом многоквартирного дома понятны и легко объяснимы. Во многих городах капитальный ремонт домов муниципальными органами не производился, хотя деньги за это взимались. Муниципальное жильё практически нигде не строится, исключая крупные города типа Москвы, Петербурга и т.д., выселять жильцов из аварийных домов некуда. Следовательно, остаётся одно – передать ветшающие жилые фонды жильцам и возложить на них всю полноту ответственности за возможные аварии и катастрофы.

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, распределяющий средства на капитальный ремонт домов по ФЗ № 185 прекращает свою деятельность в 2012 году. Существующая практика показывает, что очень немногие товарищества собственников жилья и управляющие организации, получают средства на капремонт, и приступили к их освоению. Как полагают, после 2012 года все расходы на капремонт ветхих домов будут возложены на самих жильцов – собственников жилья.

Большая проблема при формировании мнения общего собрания жильцов по тому или иному вопросу – отсутствие единодушия между собственниками жилья. Так, например, расход средств на дорогостоящий ремонт кровли поддерживается, как правило, только жильцами верхних этажей. Жильцы нижних этажей не поддерживают расходование средств на пользование лифтами. Кроме того, не все помещения дома могут быть приватизированы, и тогда в общем собрании жильцов принимают участие представители муниципалитета, которые могут заблокировать принятие важного решения. Принятие решений по разным вопросам затрагивает интересы различных собственников жилья и ведёт к появлению ненависти между жильцами, инициирует обращение в прокуратуру и судебные процессы.

В малоквартирных домах создание и поддержание аппарата управления товарищества (председатель, бухгалтер, юрист, электрик, сантехник и т.д.) экономически не выгодно и обременительно для жильцов. В многоквартирных домах жильцы не знакомы друг с другом и очень большая проблема – собрать кворум на общем собрании. Форма заочного голосования, предусматриваемая ЖК РФ, дает возможность для фальсификации результатов.

Больной вопрос для многих ТСЖ – личность председателя. Председатель – человек, который распоряжается финансами товарищества без доверенности остальных жильцов, часто представляет ТСЖ в судебных процессах – должен обладать многими полезными навыками. Он должен быть юридически грамотен, энергичен, уметь вникать в проблемы жильцов, бесконфликтно решать многие проблемы, разбираться в жилищно-коммунальных тонкостях, уметь взыскивать задолженность по жилищно коммунальным услугам и т.д.

Председатель – это, по сути дела, новая профессия, овладение которой требует многих лет. Как показывает практика, далеко не во всех товариществах собственников жилья существует человек, который будет активно и правильно работать. Нанимать председателя или внешнего управляющего со стороны – это означает выплачивать зарплату в 20 и более тыс. рублей ежемесячно, кроме того, у ряда жильцов может возникнуть недоверие к такому человеку. В условиях дефицита руководящих кадров должность председателя достаётся, как правило, малокультурным, нечистоплотным и даже психически неадекватным людям.

Закон никак не регламентирует заработную плату председателя ТСЖ, в этих условиях председатель может использовать своё положение для личного обогащения, увеличивая себе зарплату и выписывая премии. Подобрав в правление удобные для себя кандидатуры, и навязав их общему собранию (а иногда и просто подделав протоколы собрания), председатель может расходовать средства ТСЖ по своему усмотрению.

Ст. 150 Жилищного кодекса предусматривает наличие ревизора (ревизионной комиссии) ТСЖ. Если это будут люди, лично преданные председателю, то они будут покрывать все его злоупотребления, вводя в заблуждение членов ТСЖ. Кроме того, по существующему порядку, доступ к расчётному счёту ТСЖ имеет только председатель, и выписка из счёта, предоставляемая им для ревизии, может быть элементарно подделана.

Больной вопрос – взыскание задолженности. Не секрет, что многие жители не оплачивают коммунальные услуги и работы по уборке помещения, текущему и капитальному ремонту и т.д. Председателю ТСЖ необходимо в этом случае лично подавать иски в суд, перекрывать поступление ресурсов (электричества, водоснабжения) в эти квартиры, вызывая ненависть таких жильцов персонально на себя. Такие непопулярные меры уже приводили к порче имущества председателя, к травле его угрозами различного вида, а также к нападениям на председателей.

Очень большая проблема – получение и оформление придомовой территории в собственность ТСЖ. Большинство жилого фонда России возводилось во времена советской власти, когда не стоял вопрос межевания земельных участков между многоквартирными домами. Сейчас выясняется, что дома часто построены таким образом, что нет возможности сформировать земельные участки согласно соответствующим нормам, исходя из числа членов товарищества.

Кроме того, данная земля может быть уже сдана в аренду и субаренду различного рода застройщикам и пользователям, ТСЖ в этом случае будет нести обременительные судебные расходы на услуги адвокатов. Но даже при удачном стечении обстоятельств, когда земельный участок действительно оформлен в собственность ТСЖ, нужно помнить, что за него все члены товарищества теперь будут платить налоги, а налоги на недвижимость во всём мире – одни из самых больших!

Информация в этой статье выложена не с целью запугать людей трудностями и многочисленными «дырами» в законодательстве. Юридических лазеек хватает в любых сферах нашей деятельности. Но из своего опыта могут точно сказать, что форма правления ТСЖ при всех ее минусах и плюсах остается  в настоящее время самой оптимальной в плане содержания многоквартирного дома, сбора средств и их контроля.